Оподаткування для фізичних осіб в кабінеті нотаріуса.

Україна 2020-2021 рік.
Все, що треба знати про податки та збори при продажі квартири в Києві.

Мене звати Єгор. Я працюю в одному зі столичних новинних агенцій, вже 15 років. І вирішив, поділитися з вами, своїм недавнім досвідом з продажу квартири в Києві. Та про податки, що виникли для мене дуже несподівано.

Отже, в кінці осені, я прийняв рішення продати свою стару квартиру. Для цього, довелося шукати т. зв. "Експертів по оцінці" і замовляти у них послугу. Не безкоштовно! Експерти оцінили її в круглу суму - 100 000 доларів. Спочатку я був задоволений, але радість швидко змінилася розгубленістю. Виявилося, є додаткові витрати, оплачувати які потрібно зі своєї кишені! І цифри були з трьома нулями ...

Знайома, яка нещодавно зіткнулася з подібним "питанням", запропонувала мені юриста, а точніше навіть нотаріуса.

Я подзвонив, домовився про зустріч і приїхав в його офіс, в центрі міста, на вул. Гончара. Чуловський Володимир Анатолійович, приватний нотаріус Київського нотаріального округу, пояснив мені всі тонкощі процесу, і далі, допоміг з оформленням. Володимир, досить молода людина, може бути 40 років, виявився професіоналом у своїй справі і дуже приємною людиною, тому я запропонував йому провести невелике інтерв'ю. Він розповів про "обов'язкові податки", з якими люди стикаються при купівлі-продажу, і поділився особистим досвідом роботи, в якості податкового агента. До речі, про це він пише і у своєму блозі на Фейсбуці.

Далі, привожу мої запитання і відповіді на них Володимира Чуловського.

Володимир, як багато зараз проходить угод з нерухомістю в Києві? І конкретно, купівлі-продажу нерухомості? Все таки криза, пандемія ... Наприклад, у порівнянні з 2019 роком?

Приватний нотаріус Володимир Чуловський: Згідно зі статистикою Мін'юсту, у 2019 році, в Києві, було проведено понад 66 тисяч операцій, пов'язаних з нерухомістю. Понад 50 тисяч з них були договорами купівлі-продажу.

Ви можете відзначити якусь загальну тенденцію? У порівнянні з попередніми роками? Ви на практиці бачите зростання або зменшення кількості угод?

Нотаріус Чуловський: Наприклад, в порівнянні з 2018 роком, кількість таких угод збільшилася. Зростання оцінюють в 3-5%.

Володимир, Я не дуже розбираюся в питаннях юридичних. Скажіть, в яких ситуаціях при продажу або купівлі нерухомості, я не можу обійтися без нотаріуса?

Нотаріус Чуловський: При будь-яких угодах, пов'язаних з передачею права власності Вам потрібен буде нотаріус. Приватний, або державний. Але це не тільки купівля-продаж, а й дарування, обмін. Там багато різних форм передачі прав від однієї людини до іншої.

Тепер, до найважливішого, для мене. Які податки доведеться сплатити продавцю при продажу моєї квартири?

Нотаріус Чуловський: Основних всього два: це 1% державного мита та 1% до Пенсійного фонду (але його оплачує покупець). У визначених законом випадках виникає військовий збір – 1,5%, а також ПДФО: 5% для резидентів і 18% для нерезидентів.


Тепер, детальніше по кожному з податків, в Україні при угоді купівлі-продажу в 2020 році.

Податок на доходи фізичних осіб в Україні.

Роз'яснює Чуловський Володимир Анатолійович, нотаріус Київського нотаріального округу.

Володимир Анатолійович, яким документом, правилами, законом регулюється цей податок (ПДФО)? Будь ласка, поясніть його суть.

Про ПДФО йдеться в Податковому кодексі України. Сплачувати його необхідно у двох ситуаціях:

• Коли фізична особа здійснює купівлю-продаж кілька разів за рік. Тобто, це друга або третя продаж;
• У випадках, коли об'єкт знаходився у власності меньш ніж три років. Але. Якщо нерухомість отримана в спадок, то це правило не працює.

ПДФО становить 5% для резидентів України.
Для нерезидентів це 18%.
Відсоток розраховується від ціни, зазначеної в Договорі, але не нижче оціночної вартості.

Важливо знати, що зазначена ціна об'єкта може бути нижче "ринкової вартості", але тоді податок вираховується з оціночної вартості, відповідно до оцінку, яку склав спеціальний суб'єкт.

Скажіть, чи повинен я сплачувати ПДФО при продажу саме моєї квартири?

Якщо Ви були власником квартири більше, ніж три роки, і це ваша перша продаж за рік, отже, нічого сплачувати не потрібно. Якби ви купили квартиру менше ніж три роки тому, довелося б сплатити ПДФО. У вашому випадку він склав би 5%, тобто 5 тисяч доларів при сумі продажу в 100 тисяч. - нотаріус Чуловський В. А.

Скажіть, яка склалася правова практика для подібних угод? Грубо кажучи, хто це усе контролює і не дає відхилитися від виплати не малих сум?

При купівлі-продажу податковий агент - це я і мої колеги нотаріуси. Ми контролюємо оплату зборів, податків і мит ще до фактичної реєстрації та здійснення угоди.

Коли виникає військовий збір? Як він розраховується?

Тут все досить просто.
Військовий збір оплачується тільки в тих ситуаціях, коли угода обкладається ПДФО. Він становить 1,5% від ціни договору але не нижче оціночної вартості, відповідно до Звіту який склав спеціальний суб'єкт.
У Вашому випадку цього збору немає. Якби ви володіли квартирою менш ніж 3 років, довелося б заплатити 1500 доларів - пояснив нотаріус В. Чуловський.

Збір до Пенсійного фонду - роз'яснює Володимир Чуловський, нотаріус

Володимире, які законодавчі акти визначають цей збір? Будь ласка, поясніть їх суть. І як розраховується цей пенсійний збір в Україні?

Сплата податку в Пенсійний фонд регулюється Постановою КМУ №1740. Він лягає на покупця і становить 1% від ціни договору.

Проте. Цей збір, можна не платити в наступних ситуаціях:

• Коли людина купує житло вперше. При цьому вона ніколи не приватизувала нерухомість, не отримувала її в дар або спадщину, не набувала, як частку в спільному майні;
• Коли людина знаходиться в черзі на отримання житла. Природно, це потрібно підтвердити відповідними документами.

Скажіть, конкретно в моєму випадку, чи повинен я платити збір при продажу моєї квартири?

Мито у Вашому випадку, складе $1000. Але Вам не потрібно його сплачувати, це лягає на покупця квартири.

Розкажіть про правову практику, що стосується цього податку. Є ще якісь нюанси?

До 23.09.2020 від сплати мита не звільнявся ніхто. Тепер, схожа можливість є, але механізм ще новий, вимагає відпрацювання на практиці. Поки я не стикався з такими ситуаціями.

Нотаріус В.Чуловський розповідає про цікаві випадки справляння податків на користь держави у своїй практиці:

Володимир Анатолійович, чи можна законним способом оптимізувати, зменшити розміри стягуваних податків при угодах купівлі-продажу нерухомості?

Питання дуже поширене. Деякі клієнти, всіма способами хочуть зменшити розмір мита. Вони намагаються знизити оціночну вартість, а значить і суму договору. Таким чином можна досягти бажаного, але можливі негативні наслідки.

«Я рекомендую, завжди вказувати в договорі реальну вартість. Якщо такий договір буде розірвано, продавець отримає квартиру назад, а покупець поверне фактичну суму витрат. А якщо спроби "заниження ціни" розкриється, сторони будуть винні в ухиленні від сплати податків. Краще убезпечити себе і працювати чесно», — нотаріус Чуловський Володимир Анатолійович.

Ви могли б навести яскраві, незвичайні приклади з вашої практики оформлення угод з нерухомістю та оподаткування?

Мабуть, ні. Спроби клієнтів уникнути податків, занизити їх – залишаються без задоволення. Робота з оформленням і реєстрацією документів, для нотаріуса, і це також стосується угод купівлі-продажу нерухомості, вимагає уважності і допитливості.
Фактично, є безліч тонкощів, що впливають на суму податків. І важливо дати вичерпну картину для клієнта, показати всі можливі варіанти і ймовірні наслідки. Нотаріуси відповідально ставляться до роботи податковими агентами, тому що саме нашим завданням є контроль своєчасної сплати всіх зборів.

Чи є податки, про які ми не поговорили або не згадали?

Ні, ми обговорили всі мита. Але існує і кілька додаткових витрат для продавця, наприклад - послуги юриста, ріелтора, перевірки об'єкта за реєстрами. Є також реєстрація права власності, але її оплата лягає на покупця.

Підбиваємо підсумки мого інтерв'ю з нотаріусом

При продажу квартири вартістю 100 000$, я заплатив зі своїх грошей:

• Державне мито - $1000;
• Пенсійний фонд - 0 (але покупець заплатив $1000);
• ПДФО - 0;
• Військовий збір - 0.

З 100 000$ вийшло $1000 з мене (плюс оплата роботи юриста і маклера) і $1000 з покупця. Все виявилося набагато легше, ніж я думав. Якщо у вас залишилися питання, можете написати Володимиру Анатолійовичу. Ось його Фейсбук і сайт.

Знадобиться нотаріус - рекомендую до нього звернутися. Не на правах реклами!

Єгор Зінченко.
Київ. Січень 2021.